Bijgewerkt: 27 maart 2023
Wanneer is de woning definitief verkocht? Of wanneer zit je aan de koop van een huis vast? Twee belangrijke vragen wanneer er een huis in de verkoop staat. Ontdek wat de termen ‘bedenktijd’ en ‘ontbindende voorwaarden’ betekenen.
Mondelinge of schriftelijke overeenkomst
Een mondelinge overeenkomst is in veel gevallen rechtsgeldig en hiermee bindend. Dit betekent dat de koop/ verkoop doorgaat. Toch is een mondelinge overeenkomst niet in alle gevallen rechtsgeldig. In het geval van aankoop van een woning moet de overeenkomst eerst schriftelijk worden vastgelegd. Zolang dit niet gebeurt, zijn mondelinge toezeggingen niet rechtsgeldig en kunnen zowel koper als verkoper hier geen rechten aan ontlenen.
Overigens kon je tot het jaar 2003 wél een mondeling een koopovereenkomst aangaan. Deze wet is sinds 2003 gewijzigd (Burgerlijk Wetboek 7, artikel 2).
[do_widget id=text-20]
Het opstellen van een koopovereenkomst
Wanneer koper en verkoper het eens zijn over de prijs en leveringsdatum, stelt de verkopend makelaar een koopovereenkomst op. In deze koopovereenkomst staan alle belangrijke afspraken waaronder ook de ontbindende voorwaarden. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is de verkoop van de woning definitief. Wel geldt er een wettelijke bedenktijd en zijn de ontbindende voorwaarden van kracht.
Wettelijke bedenktijd: 3 dagen
De bedenktijd van 3 dagen is wettelijk vastgelegd. De verkoper mag niet afspreken dat er geen bedenktijd is. Deze wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de koper. De drie dagen gaan in op het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben en hier een kopie van ontvangen.
Wil je als verkoper ook een bedenktijd? Dan moet de koper hiermee instemmen. Deze afspraak moet in de koopovereenkomst worden opgenomen.
Dit gebeurt er tijdens de wettelijke bedenktijd
Een woning kopen kan soms vanuit impulsiviteit gebeuren. Iemand doet een bod op de woning zonder hier goed over na te denken. Het kan ook dat de koper al snel een leukere of goedkopere woning tegenkomt, terwijl deze al een bod heeft gedaan. Om de consument te beschermen is de wettelijke bedenktijd in het leven geroepen. Deze bedenktijd geldt alleen voor consumenten en niet voor bedrijven.
Bedenkt de koper zich binnen deze bedenktermijn? Dan kan en mag hij de koopovereenkomst nietig verklaren. Dit kan zonder opgaaf van reden. De bedenktijd is zowel voor koper als verkoper een spannende periode: is de koopovereenkomst straks definitief of gaat deze niet door?
Ontbindende voorwaarden (koopcontract)
Een van de belangrijkste ontbindende voorwaarde is de afspraak voorbehoud financiering hypotheek. De koop gaat niet door wanneer het de koper niet lukt om de hypotheek rond te krijgen. In de koopovereenkomst staat om welk hypotheekbedrag het gaat. Ook moet er een datum instaan: tot wanneer heeft de koper de tijd om de hypotheek rond te krijgen?
De koop kan ook niet doorgaan wanneer er geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is. Dit is voor veel kopers toch wel belangrijk en mag als ontbindende voorwaarden worden opgenomen.
Andere ontbindende voorwaarden zijn:
- Voorbehoud wijziging woning
- Voorbehoud gebreken
- Voorbehoud huisvestingsvergunning
- Voorbehoud bouwtechnische keuring
Moet de koper eerst nog zijn eigen woning verkopen, dan mag dit als ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Niet alle verkopers zijn hier even blij mee en hoeven hier ook niet mee akkoord te gaan. Dit geldt ook voor andere ontbindende voorwaarden: koper en verkoper moeten het hier beiden mee eens zijn. Het maken van afspraken hoort bij de onderhandeling.
Wanneer is verkoop woning definitief?
De verkoop van de woning is definitief wanneer de wettelijke bedenktijd voorbij is. Wanneer de koper geen beroep doet op de ontbindende voorwaarden, is het 100% zeker dat de woning verkocht is. Om het officieel te maken: de verkoop van de woning is definitief wanneer zowel de notaris, koper als verkoper de leveringsovereenkomst getekend hebben.
Koper blijft in gebreke
De verkoop van de woning is definitief. De bedenktermijn is voorbij en de koper heeft geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden. Toch kan de verkoopovereenkomst alsnog ontbonden worden. Dit gebeurt wanneer de koper in gebreke blijft. Hij betaalt de koopsom niet of ondertekent de leveringsakte niet. De verkoper van de woning heeft dan recht op een boetevergoeding.
Deze boete bedraagt over het algemeen 10% van de koopsom. Is er een verkoopprijs van €250.000 afgesproken, en dan moet de koper die in gebreke blijft een boete van €25.000 betalen. Wel moet het recht op vergoeding in het koopcontract staan. Veel verkopers vergeten dit. Gelukkig is er de makelaar, die hier wel aan denkt. Daarom is het als verkoper altijd goed om een makelaar in de arm te nemen.
Geen boete bij bedenktijd of ontbindende voorwaarden
Er mag nooit een boete gelden wanneer de koper binnen de bedenktijd van de koop afziet. Ook wanneer deze gebruikmaakt van de ontbindende voorwaarden, krijgt de koper zijn geld terug.
Verkoper blijft in gebreke
Het kan natuurlijk ook dat de verkoper in gebreke blijft. Soms werkt de verkoper niet mee aan de overdracht en verschijnt niet bij de notaris (op leveringsakte). De koper kan de verkoper de kans geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Dit gebeurt middels een aangetekende brief (ingebrekestelling).
Het is raadzaam om de verkoper een termijn van 8 dagen te geven, binnen deze termijn moet de verkoper alsnog meewerken. Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst ontbonden. De verkoper moet een boete van 10% van de koopsom betalen. Doet deze dit niet, dan geldt er vaak een extra boete van 3% van de koopsom per dag. Eventuele schade kan de koper op de verkoper verhalen. Het is wel belangrijk dat deze eisen in de aangetekende brief vermeld staan. Reageert de verkoper niet, dan kan de koper een gerechtelijke procedure starten.
Geef een reactie